房地产能软着陆吗?中信证券明确:最坏的情况即将过去

房地产能软着陆吗?中信证券明确:最坏的情况即将过去

丨明明债券研究团队

核心观点

长周期来看,随着城镇人口、人均居住面积瓶颈渐行渐近,地产需求或已见顶。未来很长的一段时间内,地产在中国经济中的占比将逐渐下降,当然过程可能比较漫长。但是,长周期逻辑不能解释短周期问题,稳增长诉求下房地产需要软着陆。短周期来看,随着托底政策开始落地见效,最坏的时候即将过去,地产销售有望在一季度末反弹,全年地产投资有望实现正增长。

城镇化浪潮和住房条件改善,铸就房地产的黄金时代。's房地产市场特别是商品房市场在过去几十年的快速发展,主要得益于中国持续快速的城市化进程和人均住宅面积的快速增长。到2020年,我国常住人口城镇化率达到63.9%,到2019年,城市人均居住面积达到39.8平方米。在这个过程中,2000年至2010年的十年间,城市住房面积年均增长超过10亿平方米,甚至2010年至2020年的年均增长接近15亿平方米。

通过与成熟经济体的横向比较,城镇人口、人均居住面积瓶颈渐行渐近,地产需求的长期趋势见顶。城镇化率瓶颈在70%左右,人均居住面积瓶颈在40-50平方米。未来中国人口、城镇化率、人均居住面积的增长都可能进入减速阶段。在棚改货币化和后疫情时代增量的刺激下,年销售面积超过17亿平方米的商品房可能是本轮长期房地产的巅峰。

地产在经济中的占比将逐渐下降,但过程可能比较漫长。,我们以住宅建设投资占GDP的比例作为观察变量,大致反映长期房地产对GDP重要性的趋势。我们发现这一指数在日本和美国近几十年一直在3%左右,日本相对稳定,而美国略有波动。相比之下,尽管中国住宅建设投资占GDP的比例在2014年左右达到峰值,但仍高于6%。如果单纯从美国和日本的经验来推断,中国房地产市场在经济中的比重仍有一半左右的下降空间。但是这个过程可能会比较长。以日本为例,日本住宅投资占GDP的比重在1973年达到峰值,2008年前后下降到3%,持续了35年。中间也经历了一轮房地产从泡沫到崩溃。

长周期逻辑不能解释短周期问题,稳增长诉求下房地产需要软着陆。's房地产软着陆最大的逻辑是稳增长,这也是今年经济工作的核心基调。一是房地产信贷风险传染性强。2008年金融危机就是一个典型的例子。防范信用风险事关经济大局。二是土地收入仍然是地方政府不可或缺的收入来源,关系到地方财政能否在稳增长中发挥力量。从以上来看,商品房的销售不能走得太快,房地产企业的经营也需要回到正常的轨道。

11月,地产托底政策开始见效,最坏的时候即将过去。房企资金来源两年平均增速较上月明显改善,同比上升2.6%至4.4%,现金流压力得到较好缓解。另一方面,商品房销售也呈现见底迹象。11月份,商品房销售两年平均增速为-0.4%,较10月份收窄1.7个百分点。从近期一系列政策信号和落地效果来看,房地产市场的低点,无论是销售还是投资,都已经到了,最坏的时候也即将过去。今年的季度环比改善是大概率事件。我们认为今年房地产投资更有可能保持正增长。

根据保障性租赁住房将为房地产市场提供新的增量,助力房地产软着陆。,住房和城乡建设部,“十四五”期间,40个重点城市初步计划新增650万套保障性租赁住房。据我们测算,“十四五”期间,我国保障性租赁住房增量可能在800-900万套。如果按照50平方米的平均面积估算,对应的新建建筑面积可能在4-4.5亿平方米左右,新增开发投资在1.7-1.9万亿元左右。按25%下降到2022年计算,2022年房地产投资增量将超过4000亿元,拉动房地产投资约3个百分点。

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