银行哭了!在未完成的开发后 法院裁定买家不必支付每月的抵押贷款 让我们看看需要做些什么

买房对很多家庭来说是件大事。虽然交房前遇到房子的概率很小,但是遇到了可能就亏大了。更令人担忧的是,购房者不仅拿不到房子,还不能按时向银行支付按揭贷款。

近日,浙江省嘉兴市中级人民法院公布的一起案件引发关注。因为楼盘未完工,开发商申请破产,法院判决开发商承担剩余贷款的还款责任,而不是购房人。此前,在最高法的一个案例中,开发商也被要求向银行偿还房贷。然而,这些有利于购房者的判决却一波三折,不同法院对法律条文和司法解释的解释也不尽相同。

一审败二审胜 购房人220万贷款不用还

据嘉兴中院网站消息,2014年,上海的徐先生在嘉兴某楼盘购买了一套别墅,向银行按揭贷款392万元。徐先生支付首付款后,银行向开发商发放贷款,开发商因资金问题无法按期交房,导致楼盘烂尾。2018年,开发商向法院提交破产清算申请,经破产管理人调查,涉案楼盘未竣工验收,不符合交付标准,随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。

后来开发商破产,收楼无望,徐先生因无法再取得房屋所有权,停止向银行支付月供。2020年,贷款银行起诉至法院,要求徐先生继续支付剩余贷款。

一审法院认为,《个人购房贷款及担保合同》第三十八条规定“借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产的质量、价格、权属、条件或其他事项发生的任何纠纷均与贷款人无关,贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。据此,法院判决解除借款合同,徐先生返还所欠银行贷款本息(含罚息)共计220余万元。

也就是说,许先生不仅败诉了,而且法院还判决他与银行解除借款合同,并一次性归还220余万元,可谓是“赔了夫人又折兵”。不过,许先生不服一审判决,并在二审中迎来戏剧性转变。

嘉兴中院二审认为,本案争议的焦点是,个人购房贷款及担保合同解除后,徐先生是否应当承担剩余贷款的还款责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 (下称司法解释)第二十一条第二款规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

“开发商因进入破产清算程序,无法将房屋交付给徐先生,导致商品房买卖合同解除。徐先生主张解除《个人购房贷款及担保合同》,有充分依据,应予支持,故开发商应承担剩余贷款的还款责任。”最终,嘉兴中院二审裁定,银行要求徐先生偿还剩余借款并支付利息的请求不能成立,不予支持。

判决结果为何不同?

除上述案件外,2020年12月,在“(2019)最高人民法院第245号”一案中,判决开发商向银行偿还商品房买卖合同按揭款。

案件也是一波三折。根据最高法院判决书,王某某等三人购买商品房,向银行申请抵押贷款7397万元。后因开发商未按约定交房,王某某停止还款,被银行告上法庭。一审法院认为,《商品房预售合同》撤销是因为开发商未按期交房,导致银行与王某某签订的借款合同被撤销。上述合同的取消不能归咎于买方。因此,开发商应代替王某某负责赔偿银行的损失。

银行不服判决,案件进入二审。二审法院也依据最高法的上述司法解释,但认定从法律上讲,买受人王某某委托开发商向银行偿还贷款本息,但开发商并未偿还,故王某某与银行的贷款之间的民事法律关系并未消除。二审法院判决撤销一审判决,要求王某某等三人于案发后30日内向银行偿还借款

为什么法院判决不一样?对此,京金诉讼律师事务所执行主任、律师王家弘向中新经纬分析,《认为因开发商未按照约定期限交付房屋,致使 《商品房预售合同》 解除,购房人与银行的贷款合同因合同目的无法实现亦被解除,》第二十一条第一款的内容是:以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者解除、终止合同的,担保人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求的,应当与商品房担保贷款合同纠纷一并审理;不提起诉讼的,只处理商品房买卖合同纠纷。商品房担保人

担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。


  “上述条款的意思是,购房人起诉开发商解除购房合同时,如果银行也站出来说自己有独立的诉求,诉开发商的合同纠纷与银行的借款合同纠纷可以合并同时处理;如果银行没有提出诉求,法院可以只审理诉开发商解除合同的案件,银行的借款合同就不同时审理,那购房人自然还需要偿还贷款。”王佳红说。


  她还解释称,“这样审判的法官一般都认为购房人和开发商之间是房屋买卖合同关系,购房人和银行之间是借款合同关系,两个合同是独立的两个法律关系,买卖合同解除了,不代表借款合同也必然要解除,毕竟银行已经将贷款发放给开发商,已经帮助购房人支付了房款。”


  王佳红认为,嘉兴中院和最高法的判例都将买卖合同纠纷与贷款合同纠纷可以合并处理,既判令解除买卖合同的同时,也判令解除贷款合同。这样的判决,更符合我们国家的立法精神,也更能保护购房人的合法权益。同时,在同一个诉讼中,同时解决买卖合同和贷款合同纠纷,也节省了司法资源。


  房子延期交付或烂尾,购房人可以这么做!


  如果楼盘烂尾,购房者能否断供?王佳红提醒道,开发商无法交付房屋,并不意味着购房人就可以停止向银行偿还月供,而且,如果购房人擅自断供,银行会采取一定的措施,比如起诉购房人要求还款、查封拍卖房屋等,未还款的行为还会记入不良记录,会对购房人的信用有严重影响。


  从实操角度讲,王佳红建议,如果遇到楼盘烂尾,购房人可以到法院起诉解除商品房买卖合同,同时起诉解除银行借款合同,在法院判决借款合同解除,并且判令剩余银行贷款本息由开发商承担的情况下,购房人才可以停止偿还贷款。否则,不能随意停止还贷。


  至于首付款及之前的贷款损失,购房人应向开发商索要,由开发商承担赔偿责任。她说:“通常情况下,楼盘烂尾都是由于开发商资不抵债,即便购房人拿到胜诉判决可能也会面临开发商无力偿还的可能。所以,建议购房人提起诉讼时要慎重考虑,能查封保全开发商的财产才更能保护自身权益,否则可能是钱、房两空。”


  2月24日,国新办就推动住房和城乡建设高质量发展举行新闻发布会,住房和城乡建设部副部长倪虹在会上表示,要坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标,以法治化、市场化为原则,压实企业主体责任,落实属地政府管理责任,维护社会稳定,维护购房群众合法权益。

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